Dubai si prepara ad affrontare un 2025 da protagonista nel settore immobiliare commerciale, consolidando la sua reputazione come una delle città più attrattive per gli investitori internazionali, in particolare per quelli italiani. La città sta vivendo una trasformazione inarrestabile, con riforme economiche e progetti infrastrutturali che stanno cambiando il volto del mercato immobiliare, offrendo agli investitori una gamma sempre più vasta di opportunità.
Crescita del mercato immobiliare commerciale nel 2025
Il 2025 si prospetta come un anno di forte espansione per il mercato degli immobili commerciali a Dubai. Si prevede che le transazioni immobiliari continueranno a crescere a ritmi elevati, in particolare nelle aree di Business Bay, Dubai South e il Dubai International Financial Centre (DIFC). Grazie ai progetti infrastrutturali chiave come l’espansione dell’aeroporto Al Maktoum e lo sviluppo di Expo City Dubai, queste zone saranno al centro dell’attenzione degli investitori commerciali
Le riforme sui visti annunciate nel 2024, che facilitano l’ingresso di investitori stranieri con maggiore flessibilità e incentivi, stanno spingendo sempre più italiani a considerare Dubai come una destinazione ideale per l’espansione delle proprie attività. Il 2025 vedrà probabilmente ulteriori semplificazioni burocratiche, rendendo ancora più facile l’ingresso di capitali esteri.
Aree emergenti per investimenti commerciali
Tra le aree più promettenti per gli immobili commerciali nel 2025, Jumeirah Village Circle (JVC) e Dubai South rappresentano delle mete emergenti. Queste aree, ancora in fase di sviluppo, offrono un ottimo rapporto tra qualità e prezzo, con un potenziale di crescita elevato. Secondo le previsioni, il valore degli immobili commerciali in queste zone potrebbe aumentare del 10-15% entro la fine del 2025, grazie a nuovi progetti e infrastrutture che continueranno a essere lanciati.
In particolare, Dubai South sta diventando un hub commerciale di primaria importanza, attirando aziende che necessitano di grandi spazi per magazzini e centri logistici. La sua posizione strategica vicino all’Aeroporto Al Maktoum e al porto di Jebel Ali lo rende il luogo perfetto per le aziende del settore logistico ed e-commerce.
Tendenze future: digitalizzazione e sostenibilità
Un altro trend che caratterizzerà il 2025 nel mercato degli immobili commerciali è la crescente domanda di uffici digitalizzati e spazi commerciali smart. Le tecnologie emergenti, come l’intelligenza artificiale e l’Internet of Things (IoT), stanno trasformando il modo in cui gli uffici vengono progettati e utilizzati. Aree come il DIFC e Business Bay vedranno un aumento della richiesta di smart offices, spazi di lavoro flessibili e altamente tecnologici, destinati a soddisfare le esigenze delle aziende fintech e tech.
In parallelo, le politiche di sostenibilità promosse dal governo di Dubai stanno incentivando lo sviluppo di edifici eco-sostenibili, in linea con l’obiettivo di rendere Dubai una città verde entro il 2050. Gli investitori nel settore degli immobili commerciali possono quindi trarre vantaggio da questi incentivi, puntando su immobili ad alta efficienza energetica, che offrono anche importanti vantaggi fiscali e operativi.
Quali settori trainano la domanda di immobili commerciali nel 2025?
La domanda di immobili commerciali a Dubai nel 2025 sarà fortemente influenzata dalla crescita di settori specifici come tecnologia, finanza e logistica. Le aziende fintech stanno consolidando la loro presenza in città, attirate da un ambiente regolatorio favorevole e da infrastrutture di alto livello. Dubai è destinata a diventare un centro di riferimento per la finanza tecnologica e le startup digitali, il che sta spingendo la domanda di uffici moderni e connessi, specialmente nelle aree del DIFC e Business Bay.
Allo stesso tempo, il boom dell’e-commerce e della logistica sta alimentando la richiesta di spazi commerciali e magazzini. Il continuo aumento del commercio online richiede infrastrutture efficienti e spazi di stoccaggio ampi e ben collegati, una necessità che Dubai South è pronta a soddisfare con l’apertura di nuovi hub logistici previsti per il 2025.
Opportunità per gli investitori italiani nel 2025
Per gli investitori italiani, Dubai rappresenta una piattaforma ideale per espandere le attività commerciali all’estero, sfruttando le politiche fiscali favorevoli e la stabilità economica. Con la crescita prevista delle aree emergenti e l’aumento della domanda di spazi digitalizzati e sostenibili, il 2025 si presenta come un anno ricco di opportunità.
Inoltre, gli investimenti negli immobili commerciali di Dubai offrono rendimenti molto competitivi rispetto a quelli di altre grandi città globali. Aree come Dubai Investments Park (DIP) e Discovery Gardens hanno mostrato rendimenti sugli investimenti (ROI) fino all’11% nel 2024, e le previsioni per il 2025 indicano una crescita costante.
Seguono le migliori zone di Dubai per investire in immobili commerciali nel 2025, con numeri e statistiche per aiutare gli investitori a fare scelte informate.
1. Business Bay
Business Bay continua a essere uno dei centri nevralgici per gli investimenti commerciali a Dubai. Situata vicino a Downtown Dubai, questa zona offre un mix di uffici di alto livello, hotel di lusso e spazi commerciali. Nel 2024, il prezzo medio per metro quadrato degli immobili commerciali in Business Bay era di circa 1.450 AED, con una crescita del 6% rispetto all’anno precedente.
Nel 2025, si prevede un incremento della domanda di uffici di tipo “smart office” per soddisfare le esigenze delle aziende fintech e tecnologiche, con un aumento dei prezzi previsto tra il 5% e l’8%. Gli affitti commerciali medi si aggirano attualmente intorno a 170.000 AED (circa 43.000 €) all’anno, con un incremento annuale del 5,88%.
2. Dubai International Financial Centre (DIFC)
Il DIFC è il cuore finanziario di Dubai e il principale hub per le banche internazionali e le società di consulenza. Questo distretto offre spazi commerciali premium, particolarmente richiesti dalle aziende finanziarie e tecnologiche. Il prezzo medio per metro quadrato per gli uffici nel DIFC nel 2024 è di circa 2.100 AED, con una crescita prevista del 7-10% per il 2025.
Il DIFC attrae investitori grazie al suo ambiente regolamentato e alla disponibilità di servizi di livello internazionale. Il rendimento sugli investimenti (ROI) per gli immobili commerciali nel DIFC può arrivare fino al 7%, rendendolo uno dei più alti della città.
3. Dubai South
Dubai South è un’area emergente che ha visto un forte sviluppo negli ultimi anni, particolarmente grazie alla sua vicinanza all’aeroporto Al Maktoum e alla sua funzione di hub per la logistica. I prezzi per metro quadrato sono ancora relativamente accessibili, intorno a 900-1.200 AED, con una crescita prevista del 10-15% entro la fine del 2025.
Grazie alla sua posizione strategica, Dubai South è particolarmente attraente per aziende del settore logistico e dell’e-commerce. Nel 2024, gli investitori in questa area hanno ottenuto un ROI medio dell’8-10%, e le previsioni per il 2025 indicano un continuo aumento dei rendimenti grazie a nuovi sviluppi infrastrutturali, inclusi hub logistici e progetti commerciali.
4. Jumeirah Village Circle (JVC)
JVC è una delle zone residenziali e commerciali emergenti che sta guadagnando attenzione per le sue opportunità di investimento. Nel 2024, il prezzo medio per metro quadrato per gli immobili commerciali in JVC era di circa 900 AED, con una crescita annua del 5-8%.
Le previsioni per il 2025 indicano un aumento della domanda per piccoli spazi commerciali, particolarmente da parte di PMI e negozi locali. Si prevede che i prezzi saliranno del 10-12%, con un ROI stimato tra il 7% e il 9%, rendendo JVC una delle opzioni più redditizie per gli investitori.
5. Dubai Marina
Dubai Marina è una delle destinazioni più ambite per gli immobili di lusso, ma offre anche ottime opportunità per gli investimenti commerciali. Il prezzo per metro quadrato per spazi commerciali è tra i più alti della città, con una media di 1.800-2.200 AED. Nonostante il costo elevato, Dubai Marina rimane una delle aree più richieste, soprattutto per uffici di lusso e spazi retail.
Nel 2025, la domanda di spazi commerciali continuerà a crescere, con un aumento previsto dei prezzi tra il 5% e il 7%. Gli affitti per gli uffici di fascia alta possono superare i 200.000 AED (circa 50.800 €) all’anno, e il ROI si attesta intorno al 6-8%, a seconda del tipo di proprietà.
6. Downtown Dubai
Downtown Dubai ospita alcune delle proprietà più iconiche di Dubai, tra cui il Burj Khalifa e il Dubai Mall. Gli spazi commerciali in questa zona sono estremamente richiesti, e il prezzo per metro quadrato è di circa 2.500 AED (circa 635 €), rendendo Downtown Dubai una delle aree più costose.
Nel 2025, la crescita dei prezzi dovrebbe mantenersi stabile, con un aumento del 5%. Tuttavia, l’elevato valore degli immobili offre un ROI del 5-7%, che è ancora competitivo per una zona così esclusiva. Gli investitori che cercano spazi retail o uffici di lusso troveranno in Downtown Dubai un’ottima opzione per un investimento a lungo termine.
Casi studio esemplificativi
Vogliamo esporre ora due casi studio di investitori stranieri che hanno scelto di affittare immobili commerciali a Dubai, spiegando le loro motivazioni, le procedure affrontate e il ROI calcolato (i nomi dei protagonisti sono stati modificati per ovvie ragioni).
Caso Studio 1: Investitore Italiano a Business Bay
Mario Rossi., un imprenditore italiano nel settore tecnologico, ha scelto di espandere la sua attività a Dubai nel 2024, aprendo una sede commerciale a Business Bay. L’obiettivo era quello di sfruttare la posizione strategica dell’area, vicina al cuore finanziario della città, per attirare clienti internazionali e stabilire una base operativa in Medio Oriente.
Scelta della zona: Business Bay è stato scelto per la sua posizione centrale e per la sua vicinanza a Downtown Dubai e al Dubai International Financial Centre (DIFC). La zona offre uffici di alta qualità, una rete di trasporti eccellente e un ambiente imprenditoriale dinamico. La presenza di aziende tecnologiche e fintech in forte crescita ha reso Business Bay la scelta ideale per Rossi.
Locale scelto: Mario ha optato per un ufficio di 200 metri quadrati in un moderno grattacielo a Business Bay. Il costo medio di affitto per metro quadrato nel 2024 era di circa 1.450 AED (circa 370 €), quindi l’affitto annuale per lo spazio si aggirava intorno ai 290.000 AED (circa 73.000 €).
Procedure e burocrazia:
- Creazione di una società: Prima di poter affittare lo spazio, Rossi ha dovuto costituire una società negli Emirati Arabi Uniti. Ha scelto di farlo attraverso una zona franca (Free Zone), il che gli ha permesso di avere il 100% della proprietà della società, senza necessità di un partner locale.
- Registrazione del contratto di locazione: Una volta costituita la società, Mario ha firmato un contratto di locazione con il proprietario dell’immobile e ha registrato il contratto presso il Dubai Land Department tramite il sistema Ejari, obbligatorio per tutti gli affitti commerciali.
- Deposito cauzionale: Per finalizzare il contratto di locazione, Mario ha dovuto pagare un deposito cauzionale pari al 10% del costo annuale dell’affitto, cioè circa 29.000 AED (circa 7.300 €).
ROI calcolato: Grazie alla crescita della sua clientela internazionale e alla posizione strategica, Rossi ha stimato un ritorno sull’investimento del 7% nel primo anno, con un aumento del fatturato del 20% rispetto alla sede principale in Italia. L’ufficio ha facilitato nuovi contratti con clienti in Medio Oriente e Asia.
Caso Studio 2: Investitore Francese a Dubai South
Sophie Laurent, una giovane imprenditrice francese nel settore dell’e-commerce, ha scelto Dubai South per aprire un grande magazzino e gestire la logistica per la sua piattaforma di vendita online. La scelta è stata motivata dall’espansione dell’aeroporto Al Maktoum e dalla crescente domanda di spazi logistici per e-commerce.
Scelta della zona: Dubai South, grazie alla sua vicinanza all’aeroporto e al porto di Jebel Ali, è diventata un hub logistico strategico per molte aziende. I costi più contenuti rispetto ad altre zone centrali e la crescita delle infrastrutture hanno reso Dubai South la scelta ideale per la logistica e l’e-commerce.
Locale scelto: Sophie ha affittato un magazzino di 1.000 metri quadrati. Il costo medio per metro quadrato a Dubai South era di circa 900 AED (circa 230 €), il che ha portato il costo totale di affitto annuale a 900.000 AED (circa 230.000 €).
Procedure e burocrazia:
- Licenza per la zona franca: Per affittare un magazzino a Dubai South, Sophie ha dovuto ottenere una licenza commerciale tramite la Dubai South Free Zone. Questa licenza le ha permesso di operare liberamente nella zona franca, con benefici fiscali e agevolazioni doganali.
- Registrazione del contratto: Come per Mario, Sophie ha dovuto registrare il contratto di affitto tramite Ejari, obbligatorio per tutte le proprietà commerciali.
- Pagamenti e incentivi: Sophie ha pagato un deposito cauzionale del 10% (circa 90.000 AED, pari a 23.000 €) ed ha approfittato di incentivi governativi per le nuove imprese nel settore logistico, che includevano una riduzione delle tasse doganali per i primi due anni.
ROI calcolato: Grazie all’efficienza della logistica e alla riduzione dei costi operativi ottenuta attraverso l’utilizzo di Dubai South come hub, Sophie ha calcolato un ROI del 10% per il primo anno. Il magazzino ha migliorato la velocità delle consegne in tutta la regione del Golfo, aumentando le vendite del 25%.
Il 2025 si preannuncia come un anno di grandi opportunità per gli investitori italiani interessati agli immobili commerciali a Dubai. Con una domanda crescente di spazi tecnologici e sostenibili, e con le nuove aree emergenti che offrono forti potenzialità di crescita, Dubai rimane una delle destinazioni più dinamiche per gli investimenti globali. Pianificare attentamente gli investimenti e scegliere le zone in espansione sarà fondamentale per massimizzare i rendimenti in un mercato in costante evoluzione.
Fonti:
DXB Interact – fam Properties – Dubai Chronicle – D&B Properties
