Quanto costa un bilocale a Dubai? L’investimento immobiliare a Dubai

L’investimento immobiliare a Dubai si presenta come un’opportunità sempre più attrattiva per gli italiani, grazie alla sua economia dinamica, al mercato immobiliare in crescita e a un regime fiscale vantaggioso. Questa guida dettagliata offre un’analisi approfondita su come navigare l’acquisto, la gestione e la fiscalità degli investimenti immobiliari a Dubai, con un focus particolare sulle peculiarità che gli investitori italiani devono considerare per massimizzare i loro guadagni e minimizzare i rischi.

Scegliere l’immobile giusto a Dubai

Approfondire le opportunità di investimento immobiliare a Dubai richiede un’attenta valutazione delle zone più promettenti e dei tipi di proprietà disponibili. Con un capitale di 150,000 euro, ad esempio, le zone come Jumeirah Village Circle (JVC) sono opzioni valide, proprio cperché offrono appartamenti moderni e accessibili. La scelta della località deve tenere conto non solo del prezzo d’acquisto ma anche delle potenziali rendite da affitto e della valorizzazione futura dell’immobile. In questo contesto, il mercato di Dubai si distingue per la sua capacità di offrire rendimenti lordi interessanti, che possono raggiungere il 5%-7% annuo, posizionando la città tra le metropoli più competitive a livello globale per gli investitori immobiliari.

Gestire la fiscalità dell’investimento

La gestione fiscale degli investimenti immobiliari a Dubai da parte degli italiani presenta sfide e opportunità uniche. Gli investitori devono navigare tra le normative locali e quelle italiane, prestando particolare attenzione all‘IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili Esteri) e alla dichiarazione dei redditi da affitto. Dubai offre un contesto fiscale favorevole, con tasse limitate e l’assenza di imposta sui redditi da affitto, mentre l’Italia richiede la dichiarazione dei redditi esteri con la possibilità di sfruttare la convenzione contro le doppie imposizioni per evitare la doppia tassazione. Questo aspetto sottolinea l’importanza di una pianificazione fiscale accurata.

La nostra ricerca ha rivelato che i prezzi di vendita degli appartamenti a Dubai variano notevolmente a seconda della zona, delle dimensioni, e delle caratteristiche dell’immobile. Ad esempio, un appartamento con due stanze e completamente arredato in una posizione ambita può costare in media circa 1.383.518€, mentre un appartamento con caratteristiche simili ma in posizioni più popolari può avere prezzi che vanno dai 275.315 €. Oppure ancora, per le località più lussuose e, quindi, più ambite da una clientele altospendente, si aggira intorno ai 3.094.050 € grazie ai quali si può acquistare una villa più grande e lussuose​a.

Inoltre, sono stati evidenziati alcuni progetti interessanti in zone diverse di Dubai con un range di prezzi di partenza variabile. Per esempio, nel Jumeirah Village Circle (JVC), il progetto Binghatti Galaxy propone appartamenti con una camera da letto a partire da 150.000€. Nel Triangolo del Villaggio Jumeirah, il progetto Residenze Sonate offre appartamenti con una camera da letto a partire da 176.000 €. Al Furjan presenta il progetto Floarea Vista con appartamenti con una camera da letto a partire da 148.000 €. Nel quartiere Dubai Hills, Parkside Hills offre appartamenti con una camera da letto a partire da 377.000 €, e nel Jumeirah Village Triangle, Rosemont Residences propone appartamenti con una camera da letto a partire da 300.000€​​.

Come visto, per chi è interessato all’acquisto di immobili a Dubai, è fondamentale considerare vari fattori come la zona di interesse, che può variare da aree altamente turistiche come Dubai Marina, JBR, e Downtown Dubai, a zone meno note ma con forte domanda come Business Bay e JVC. Oltre alla localizzazione, è importante valutare il tipo di proprietà, la reputazione dello sviluppatore, e i dettagli dell’immobile come vista, disposizione degli spazi, e qualità delle finiture. Le leggi di Dubai consentono ai cittadini stranieri di possedere immobili in freehold in aree designate, offrendo una vasta gamma di opzioni per investitori e acquirenti residenziali​​.

Quindi, in base a quanto detto, Dubai offre un mercato immobiliare variegato e dinamico con opportunità per ogni tipo di budget e preferenza, dai complessi residenziali di lusso agli appartamenti più accessibili. La domanda ora è lecita:

Conviene acquistare una casa a Dubai dall’italia come forma di investimento?

Acquistare un immobile a Dubai dall’Italia come forma di investimento, magari per metterlo in affitto come casa vacanze o per lungo periodo, sembra essere un’opzione vantaggiosa sotto vari aspetti. Innanzitutto, la tassazione a Dubai è limitata: esiste una tassa del 4% al momento dell’acquisto, considerabile come una sorta di imposta di registro, e successivamente non si presentano significative spese aggiuntive per l’investitore. Questo rende l’investimento immobiliare a Dubai particolarmente attraente, soprattutto considerando le alte rendite da locazione che difficilmente si attestano sotto il 7%.​.

Inoltre, come detto, per gli italiani che decidono di investire a Dubai è necessario versare l’IVIE, ossia l’Imposta sul Valore degli Immobili Esteri, che ha un’aliquota dello 0,76% sul valore degli immobili. Questa tassa è dovuta dalle persone fisiche residenti in Italia che possiedono immobili all’estero, indipendentemente dall’uso dell’immobile, e va dichiarata nell’apposito quadro RW della dichiarazione dei redditi​​.

Da un punto di vista burocratico, l’acquisto di immobili a Dubai si presenta relativamente semplice, con procedure snelle e una burocrazia minima. Questo è possibile grazie al sistema dell‘escrow account, gestito e garantito dallo stato di Dubai, che offre un alto livello di sicurezza per gli investitori, assicurando che il loro denaro rimanga protetto fino alla conclusione dei lavori come previsto​​.

L’ambito di applicazione della normativa tra Italia ed Emirati Arabi Uniti, inoltre, non richiede il trasferimento di residenza negli Emirati per godere delle agevolazioni fiscali sui redditi immobiliari derivanti da proprietà a Dubai, mantenendo dunque una certa flessibilità per l’investitore italiano​​. Ora vediamo, in maggior dettaglio:

La Gestione Fiscale senza trasferire la residenza

1. Imposta sul Valore degli Immobili Esteri (IVIE): Gli investitori italiani devono dichiarare gli immobili posseduti all’estero e versare l’IVIE. Questa imposta ha un’aliquota dello 0,76% sul valore dell’immobile e deve essere pagata proporzionalmente alla quota di possesso e ai mesi di detenzione dell’immobile durante l’anno​​.
2. Tassazione dei Redditi da Affitto: I redditi derivanti dall’affitto di proprietà a Dubai sono soggetti a tassazione in Italia nel quadro RW della dichiarazione dei redditi, in quanto l’Italia tassa i suoi residenti su base mondiale. Tuttavia, grazie alla Convenzione contro le doppie imposizioni tra Italia e Emirati Arabi Uniti, è possibile evitare la doppia tassazione sui redditi prodotti a Dubai.
3. Utilizzo dell’Escrow Account: Gli investimenti in immobili in costruzione a Dubai prevedono l’utilizzo di un conto corrente di garanzia (escrow account) gestito dallo stato di Dubai, che garantisce la sicurezza degli investimenti fino alla consegna dell’immobile​​.
4. Registrazione della Proprietà: Al momento della vendita, è necessario pagare una tassa di registrazione del 4% del valore di mercato dell’immobile al Dubai Land Department, spesso divisa tra compratore e venditore​​.

Esempio per un Investitore con un capitale di 150,000 Euro

Torniamo a considerare l’investimento di 150,000 euro. In questo caso, lo sappiamo già, l’investitore può optare per l’acquisto di un appartamento in una delle zone meno centrali di Dubai, dove i prezzi sono più accessibili. Ad esempio, nel Jumeirah Village Circle, abbiamo preso in considerazione l’interessante progetto Binghatti Galaxy che propone appartamenti con una camera da letto a partire da 150.000 €​​. Questa è la fase che chiamiamo:

1. Selezione dell’Immagine e Acquisto

Con un capitale di 150,000 euro, è possibile individuare appartamenti nel Jumeirah Village Circle (JVC) o in altre zone emergenti di Dubai. Queste aree offrono buone opportunità di investimento con prezzi d’acquisto accessibili e potenziali di crescita. I punti trattati:

• Centro città: Lusso, prestigio e alti rendimenti.
• Zone emergenti: Prezzi accessibili, elevato potenziale di crescita.
• Jumeirah Village Circle (JVC): Un’area residenziale consolidata con un buon rapporto qualità-prezzo.
• Progetto Binghatti Galaxy: Ottima posizione nel JVC. Design moderno e finiture di alta qualità.

Costi Iniziali:

• Prezzo di acquisto: 150,000 euro.
• Tassa di registrazione (4% del prezzo d’acquisto): 6,000 euro (spesso divisa tra acquirente e venditore, quindi potremmo considerare una spesa effettiva di 3,000 euro).
• Spese legali e di consulenza: 2,000 euro (stima).
• Spese di arredamento e allestimento (opzionale): 5,000 euro.

Totale: 167.000€

Spese di Gestione:

• Manutenzione e service charge: Variano in base al complesso residenziale ma possono essere significative a Dubai. Consideriamo: 2,500 euro.
• Gestione dell’immobile: Se decidi di affidarti a un’agenzia per la gestione dell’immobile e la ricerca degli inquilini, considera una commissione che varia dal 5% al 10% del reddito da affitto annuo. Quindi (se applicabile, consideriamo 8% del reddito da affitto): 720 euro (basato su un reddito da affitto annuo previsto di 9,000 euro).
• IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili Esteri, 0.76%): 1,140 euro.
• Totale costi ricorrenti annui ipotetici: 4,360 euro.

Redditi da Affitto:

• Rendimento lordo: A Dubai, i rendimenti da affitto variano ma possono raggiungere il 5%-7% annuo sul prezzo d’acquisto. Per un investimento di 150,000 euro, potresti aspettarti un rendimento annuo lordo di 7,500 – 10,500 euro. Quindi, il Reddito annuo medio lordo: 9,000 euro (assumendo un 6% di rendimento).
• In questo esempio il Reddito netto annuo (togliendo le spese, di cui sopra, e prima delle tasse italiane sui redditi): 5,860 euro.

2. Gestione Fiscale

In Italia:

• IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili Esteri): 0,76% sul valore catastale dell’immobile, se dichiarato.
• Redditi da affitto: Devono essere dichiarati nel quadro RW della dichiarazione dei redditi. La tassazione sui redditi esteri segue le regole dell’IRPEF, con la possibilità di detrarre le tasse pagate a Dubai grazie alla convenzione contro le doppie imposizioni.

A Dubai:

• Tassa Municipale: Non a carico del proprietario ma dell’inquilino, pari al 5% sul valore locativo annuo​​.

Previsione di Guadagno Netto a Lungo Termine

Questo esempio non tiene conto delle variazioni di valore dell’immobile nel tempo, che potrebbero influenzare positivamente il guadagno netto in caso di vendita. È inoltre importante considerare che il mercato immobiliare può fluttuare, influenzando sia i prezzi di acquisto che i redditi da affitto.

Questo piano di investimento ovviamente fornisce una visione solamente generale e conservativa dell’investimento. Il nostro solito suggerimento continua ad essere quello di consultare professionisti nel campo immobiliare e fiscale per ottenere una valutazione accurata e personalizzata, soprattutto per comprendere a pieno l’impatto fiscale in Italia sui redditi generati a Dubai.

Esempio per un Investitore con un Capitale di 300,000 Euro

Giusto per dare un orientamento più completo, valutiamo velocemnete un investimento con il doppio del capitale, considerato che di un bilocale si dovrebbe trattare e per una cifra del genere potrebbe essere possibile trovarne di interessanti a Dubai. Un investitore potrebbe considerare in questo caso l’acquisto di proprietà più lussuose o di due unità immobiliari in zone come il Jumeirah Village Triangle o Al Furjan, potenzialmente aumentando i rendimenti da affitto.

• Gestione Fiscale: Analogamente al primo esempio, il reddito generato dalle proprietà deve essere dichiarato in Italia, versando l’IVIE. L’investitore potrebbe beneficiare di una diversificazione maggiore, riducendo il rischio e potenzialmente aumentando i rendimenti complessivi.

In entrambi i casi, l’investitore non necessita di trasferire la residenza fiscale a Dubai per gestire l’investimento immobiliare. QUindi, se vuoi iniziare a impostare il tuo investimento, consulta un consulente fiscale per navigare correttamente le normative fiscali e massimizzare la legalità e l’efficienza fiscale del tuo capitale e, con un solido partner al tuo finaco, abile nel muoversi nei meandri della gestione della doppia fiscalità e in questo tipo di manovre, potrai sviluppare un investimento accurato e sicuramente felice.