In vacanza a Dubai, è tipico che imprenditori adulti e maturi si sentano come bambini al centro commerciale sotto Natale. Luci, divertimenti e, soprattutto, opportunità: sembra che tutto sia facile e ci si sente “più ricchi” di quanto non si sia in realtà. Passeggiando nel cuore pulsante della città, tra il Burj Khalifa e il Dubai International Financial Centre (DIFC), vedi macchine enormi, supercar potentissime e persone in giacca e cravatta con abiti da 10.000 euro. E’ allora che si diventa più suscettibili alla prima proposta immobiliare che sulla carta appare molto promettente. Sono Enrico Cucinotta e oggi ti guiderò alla scoperta del dietro le quinte del mondo degli interessi immobiliari a Dubai dal punto di vista fiscale e bancario.
Eccolo là, un bellissimo ed enorme plastico del “nuovissimo lancio immobiliare imbattibile, superesclusivo e super redditizio,” con avvenenti signorine e signorini molto preparati che non vedono l’ora di spiegartelo. Nei mall di Dubai, è pieno di plastici raffiguranti le opportunità immobiliari nel territorio, perché chi ci lavora sa benissimo che è quello il posto giusto dove rimediare bambinoni eccitati al centro commerciale, dove è facile farli sognare.
Il fenomeno delle opportunità immobiliari a Dubai
Negli ultimi anni, il mercato immobiliare di Dubai ha conosciuto una crescita esplosiva, attirando persone da tutto il mondo con ambizioni nel settore. Secondo un report della Dubai Land Department, nel 2023, il volume delle transazioni immobiliari ha superato i 300 miliardi di AED (circa 73 miliardi di euro), con un aumento del 44% rispetto all’anno precedente. Non sorprende che la città sia diventata una delle destinazioni preferite per chi cerca nuove sfide e prospettive di crescita, ma anche a un certo grado di rischio.
Dubai è nota per le sue leggi favorevoli agli stranieri, con esenzioni fiscali e procedure snelle che attirano molte persone con ambizioni internazionali. Tuttavia, queste stesse agevolazioni possono diventare trappole per i meno esperti. Spesso, turisti e imprenditori che si trovano in vacanza vengono sedotti dall’idea di esplorare il mercato immobiliare, spinti da promesse di rendimenti garantiti e dalla possibilità di entrare in un mercato in rapida crescita.
L’illusione della semplicità
Ti fermano, tu sei curioso, di immobiliare non sai niente o forse hai giusto gestito qualche operazione in Europa. Tua moglie o la tua compagna sognano di avere un attico con piscina e campo da paddle, tu immagini a quanti soldi puoi fare con questa opportunità che, giustamente, ti viene presentata come la migliore esistente al momento. Non importa chi sia il costruttore, anche se non è fra i più accreditati: tanto tu, turista, nemmeno lo conosci e ti fidi. Il giorno dopo torni e voilà, hai firmato per il tuo primo immobile off-plan, quindi ancora non esistente, a Dubai. Storia che io, dal mio studio, sento decine di volte all’anno.
La vendita off-plan, ossia l’acquisto di immobili ancora in fase di costruzione, è una pratica comune a Dubai e rappresenta una grossa fetta del mercato. Secondo Property Finder, oltre il 60% delle transazioni nel 2023 ha riguardato progetti off-plan. Gli sviluppatori promettono spesso condizioni allettanti, ma la realtà è che molti di questi progetti non raggiungono mai il completamento o non riescono a mantenere le promesse iniziali. Un report di Deloitte ha evidenziato che circa il 30% dei progetti off-plan lanciati tra il 2015 e il 2019 ha subito ritardi significativi o è stato cancellato.
Le conseguenze fiscali: mamma Italia non perdona
Nulla di male fino a qui. Ovvio, alcune opportunità sono meno tali che altre; potrebbe essere che ti vada bene, oppure meno bene, dipende da mille fattori. Ma sai in quale aspetto sicuramente NON ti andrà bene?
Toc toc. Sono mamma Italia: so che hai esplorato il mercato immobiliare a Dubai e ti è stato detto di non dichiararlo (perché alla domanda “come mi comporto in Italia” i consulenti danno una risposta lunga e articolata il cui senso è: non devi fare niente, è tutto automatico), ma io invece so tutto. Hai un immobile da 1, 2, 3, 4, 5 o più anni e non me lo avevi detto? Ora mi dai tutto quello che mi dovevi, più le multe, più gli interessi.
Eh già. Mamma Italia sa tutto ed è da folli pensare di fare operazioni immobiliari estere senza considerare la fiscalità nel paese in cui sei residente. Nell’esatto momento in cui tu fai il bonifico per il tuo bel 30% dell’immobile dal tuo conto italiano all’“Escrow account” di Dubai del venditore o del costruttore, o qualunque altro conto, i software dell’Agenzia delle Entrate ti hanno già intercettato. La domanda non è “se”, ma quando mamma Italia busserà alla tua porta per quello che le devi.
Il ruolo dell’Agenzia delle Entrate e i rischi legali
Il sistema fiscale italiano è tra i più complessi e severi in Europa, e le autorità fiscali hanno intensificato i controlli sulle transazioni estere. Dal 2019, l’Agenzia delle Entrate ha implementato nuovi strumenti di monitoraggio dei flussi finanziari internazionali, sfruttando le tecnologie di intelligenza artificiale per tracciare le transazioni sospette e individuare i contribuenti che cercano di evadere le tasse. Secondo un report del MEF (Ministero dell’Economia e delle Finanze), nel 2022 sono stati recuperati oltre 14 miliardi di euro grazie alle operazioni di contrasto all’evasione fiscale internazionale, con un incremento del 20% rispetto all’anno precedente.
Il caso delle transazioni immobiliari a Dubai è emblematico. Molti italiani, attratti dalle promesse di guadagni rapidi, ignorano le implicazioni fiscali legate alle operazioni estere. La mancata dichiarazione di un immobile all’estero può comportare pesanti sanzioni, che vanno dal 3% al 15% del valore dell’immobile non dichiarato, oltre a interessi di mora e ulteriori penalità.
Le responsabilità dei consulenti e le trappole nascoste
La colpa non è tua, che pensavi magari di fare tutto in regola, ma di un sistema dove, abbagliato dalle luci e dai soldi di Dubai, e in cui tu non eri in grado di comprendere la reale situazione, ti è stato detto in maniera fuorviante e sbrigativa come comportarti da parte di consulenti che probabilmente avevano in testa solo la loro commissione, e che non sanno nulla di fiscalità. E aggiungerei anche di vincoli legati alle operazioni immobiliari, visto che qualunque opportunità per loro è la migliore della vita.
La mancanza di trasparenza e la superficialità con cui alcuni consulenti trattano gli stranieri sono problemi ricorrenti. Il Dubai Real Estate Institute ha sottolineato in un report che almeno uno su tre dei nuovi consulenti entra nel settore senza una formazione adeguata, il che porta a una mancanza di conoscenze critiche per assistere correttamente i clienti internazionali.
La soluzione: consulenza professionale e preparazione
Il nostro studio assiste decine di clienti ogni anno che si trovano in difficoltà per non aver considerato correttamente tutti gli aspetti legali e fiscali prima di avventurarsi in tali operazioni. Spesso dobbiamo intervenire quando mamma Italia ha già bussato, e a quel punto ti aiutiamo a interloquire e subire il minor danno possibile. Ma se stai leggendo questo articolo e ancora ciò non è successo, oppure stavi per esplorare il mercato immobiliare ma non sai come muoverti dal punto di vista burocratico, fiscale, legale e bancario, hai uno strumento in più in chi conosce bene certi contesti. Avvalersi di una consulenza è il miglior modo per risparmiare ed evitare spiacevoli sorprese e puoi fidarti di chi, come noi, ha uffici sia in Italia, a Padova e Roma, che nel quartier generale di Dubai e conosce a fondo queste realtà.
Quindi, sebbene Dubai offra opportunità straordinarie, è fondamentale affrontare ogni interesse con consapevolezza e preparazione. Ignorare le implicazioni fiscali o fidarsi ciecamente di consulenti poco qualificati può trasformare un sogno in un incubo. Pianificare con attenzione e rivolgersi a professionisti esperti è il modo migliore per proteggere i propri interessi e godere appieno dei frutti di un investimento immobiliare all’estero.
Sono Enrico Cucinotta e ti invito a seguirmi su Quidubai.com per continuare ad approfondire opportunità, strategie e scoprire i dietro le quinte di questa straordinaria Dubai.
